Konut Sektöründe Darboğaz

2018 yılından beri ciddi anlamda kan kaybeden ve darboğaza giren konut sektörünü etkileyen üç durum herkes tarafından açıkça görülmekte ve kabul edilmektedir. Bunlar;

1. Konut satışları özellikle ilk el konut satışları istenen düzeyde değildir.
2. Konut fiyatlarındaki artış çok yüksektir.
3. Konut kredi faizleri yüksek seviyededir.

Bu yazıda bu üç faktör ve bu faktörlerin birbiriyle ilişkisine dair resmi ve ulaşılabilir veriler ışığında bir tablo çizilecektir.

1. Konut Satışları

Son 10 yılın verilerine bakıldığında aylık ortalama ilk el konut satışı neredeyse 50 bin adettir. Bu da yıllık 600 bin adet ilk el konut satışı demektir. Aşağıdaki tabloda görüleceği üzere 2021 yılının ilk 8 ayındaki ilk el konut satışı pandemi etkisinin çok daha hissedilebilir olduğu 2020 yılının aynı döneminin bile gerisindedir. Aylık ortalama ilk el konut satışı ise 30 bin civarındadır. Bu miktar inşaat sektörü için çok ama çok yetersizdir. Açık ve net olarak ilk el konut satışında bir sorun olduğu görülmektedir.

2. Konut Fiyatları

Temmuz 2021’de TÜFE yıllık değişimi %18,95 olarak gerçekleşmiştir. Temmuz ayındaki yeni konutlar fiyat endeksindeki yıllık değişim ise %35 ile TÜFE’nin neredeyse iki katıdır. Döviz sepetindeki artışın da yıllık %16 olduğu düşünülerse konut fiyatlarındaki bu ciddi yükselişin nedeni ne olabilir?

Bunun cevabı aşağıdaki grafikte görülmektedir. Bilindiği üzere enflasyon yani fiyat artışının iki çeşidi vardır:

1. Talep enflasyonu
2. Maliyet enflasyonu

Talepte bir artış olmadığı bilinmektedir. Ancak, maliyet tarafında muazzam bir enflasyon görülmektedir. Yıllık %45 artış gösteren inşaat maliyet endeksini, esas olarak yıllık %56 oranında artan malzeme fiyatları etkilemektedir. Malzeme kaynaklı fiyat artışının ana nedenleri ise döviz kuru ve ham madde/emtia tarafındaki anormal fiyat artışlardır. Tabi bir de buna navlun fiyatları da eklenmelidir. Bu durum sadece Türkiye için değil, tüm ülkeler için geçerlidir.

3. Konut Kredi Faizleri

Konut kredi faizi aşağıdaki grafikte görüleceği gibi 2021 yılında oldukça stabil seyretmektedir. Yıllık ortalama %18 seviyesindeki faiz, aylık bazda %1.38 olarak düşünülebilir. Bu değer konut satın alma iştahı açısında son derece yüksektir. Psikolojik sınır olan %1’in altında düşmedikçe talep tarafında önemli bir değişim görülmesi beklenmemelidir.

Analiz

Bu bilgiler ışığında bir analiz yapmak gerekirse “konut satışlarının artması için konut kredi faizlerinin düşmesi gereklidir” denilebilir. Peki konut kredi faizlerinin düşmesi şu an bile yüksek olan konut fiyatlarını nasıl etkiler? Maliyet enflasyonuna talep enflasyonu da eklenirse konut fiyatları daha da yükselmez mi? Bu da konut satışlarını olumsuz etkilemez mi?

Bu sorunun cevabını T.C. Merkez Bankası çalışanları tarafından hazırlanan “Cost of Credit and House Prices” isimli tebliğ cevaplamaktadır. Çalışmaya göre yıllık konut kredi faizlerindeki %1’lik düşüş konut fiyatlarında %2,1’lik artışa neden olmaktadır. Bu durum ayrıca ipotekli konut satışını da %6,6 arttırmaktadır. Kısacası konut kredi faizlerinin düşmesi borç parayı ucuzlatıyor, ancak konut fiyatını arttırıyor. Burada önemli olan ibrenin en sonunda nereye döndüğüdür.

Bu durumu aşağıdaki grafikler oldukça net bir şekilde göz önüne sermektedir. Özellikle 2017 – 2020 yılları arasındaki dönemde konut kredi faizi ile konut fiyat endeksi değişimi arasındaki zıtlaşma çok belirgindir.

İpotekli konut satışı ve konut kredi faizi arasında da benzer bir ilişki bulunmaktadır. Bu aslında oldukça normal bir durumdur.

Sonuç olarak konut kredi faizleri düştüğünde ipotekli konut satışı artmaktadır. Bununla birlikte konut fiyatları da yükselmektedir.

Burada akla ilk gelen soru şu olabilir: Yüksek faizle daha ucuz ev almak mı yoksa düşük faizle daha pahalı ev almak mı doğrudur? Tabi burada aynı evden bahsedilmektedir. Bu sorunun cevabı elbette birçok koşula bağlıdır. Yine de kimse bu soruya net bir cevap veremez. Bu konuda aşağıdaki tablo fikir verebilir.

600 bin TL’lik bir ev almak istiyorsunuz. Bunun için de 400 bin TL krediye ihtiyacınız var. %1,4’ten 120 ay vade ile bir bankadan kredi alıyorsunuz. Sonuçta evin maliyeti 1.028.156 TL oluyor.

Ya da konut kredi faizlerinin düşeceğine dair bir beklentiniz var ve biraz beklemek istiyorsunuz. Birkaç ay içinde konut kredi faizi %1’e düşüyor. Eğer almak istediğiniz evin fiyatı değişmediyse 140 bin TL daha ucuza bu evi alabilirsiniz. Ama böyle bir durumun olmayacağını biliyoruz. Konut kredilerinin düşmesi konut fiyatlarını az ya da çok arttıracaktır. Eğer 600 bin TL’lik ev 700 bin TL olursa 120 ay vade ve %1 aylık faiz ile toplam maliyet 1.060.826 TL’ye yükselecektir.

BetonveCimento.com için Patreon üzerinden destekte bulunmak ister misiniz?