Konut Fiyatı, Maliyet, Kur ve Tüfe İlişkisi

Gayrimenul sektörü son yıllarda hızlı bir şekilde büyüme performansı gösterdi. Emlak danışmanlık şirketi Knight Frank’ın yayınladığı Global House Price Index raporuna göre Türkiye, 2014’te İrlanda’dan sonra konut fiyatının en çok artış gösterdiği ülke olmuştur. 2014 yılındaki toplam fiyat artışı %14 seviyesindedir[1].

İnşaat firmalarının yetkilileri ile yapılan röportajlarda konut fiyatlarındaki artışın nedeni malzeme fiyatlarının artmasına bağlanmaktadır. Malzeme fiyatlarındaki artış ise kur etkisine bağlanmaktadır. İnşaat malzemelerinin %60-70 oranında kura duyarlı olduğu belirtilmektedir[2,3,4].

Hürriyet Emlak web sitesinde yayınlanan güncel bir analizde Ağustos 2015 verileri aşağıdaki gibi belirtilmiştir[5]:

İstanbul’da satılık konut m² fiyatı ortalama 3260 TL’dir.
Türkiye’de satılık konut m² fiyatı ortalama 2215 TL’dir.

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayınlanan bina maliyet cetveli konut sınıfına göre metrekare maliyetlerini belirtmektedir[6].

SINIF	MALİYET (TL/m²)
	ASG.	AZA.	ORT.
A) LÜKS İNŞ.	1.151,53	1.292,35	1.221,94
B) 1. SINIF İNŞ.	727,22	798,97	763,10
C) 2. SINIF İNŞ.	465,73	553,21	509,47
D) 3. SINIF İNŞ.	328,60	393,02	360,81
E) BASİT	167,50	236,57	202,04

Konut maliyeti = malzeme + işçilik + arsa

Yukarıdaki veriler ışığında konut maliyetinin satış fiyatına oranı hesaplanabilir.

Kabul 1: Konut m² satış fiyatı = 3000 TL

Kabul 2: Konut m² maliyeti (arsa hariç) = 800 TL ( 1.sınıf )

Maliyet / Satış fiyatı = % 27

Bu oran elbette konut sınıfına, bölgeye ve birçok paremetreye göre değişkenlik gösterebilir.

İşçilik maliyeti kur etkisinden bağımsızdır. Kur etkisine duyarlı olan parametre inşaat malzeme fiyatıdır. Bu nedenle %27’lik etki işçilik maliyetleri ve kura duyarlı olmayan malzemeler ihmal edildiğinde %15 seviyesine kadar düşmektedir.

Sonuç olarak dolar kurunun %20 artması %3’lük bir etki yaratacaktır. Yani m² fiyatı 3000 TL olan bir konutun fiyatı yaklaşık 3100 TL olacaktır.

Aşağıdaki grafik ve tabloda 2011-2015 yılları arasındaki (çeyrek dönemlik) yeni konut fiyat endeksi, bina maliyet endeksi (işçilik ve malzeme), dolar kuru endeksi, tüfe endeksi değişimleri görülmektedir[7,8,9,10]. Bu veriler ışığında aşağıdaki tespitler yapılabilmektedir:

İşçilik maliyeti, malzeme maliyeti ve TÜFE’de paralel bir artış meydana gelmiştir.
Yeni konut fiyat endeksi ise dolar kuru endeksi ile paralel bir seyir göstermiştir.
2011’den 2015 yılına malzeme fiyatındaki artış %37, konut fiyatındaki artış ise %72’dir.

Sonuç olarak dolar kurundaki artış konut fiyatlarına birebir yansımıştır. Ancak, artışa neden olarak gösterilen maliyet endeksi dolar değil TÜFE oranında artış göstermiştir. Konut fiyatlarındaki bu ilave artışının bir kısmı arsa fiyatlarından kaynaklansa da önemli bir kısmı fiyatının şişirilmesinden kaynaklanmaktadır.

Not: Veriler yıl içindeki çeyrek dönem(3 aylık) ortalamalarıdır. En son veri 2015 yılının 2. çeyreğine aittir. 3. çeyrekteki %10’luk kur artışı değerlendirilmemiştir.

Yıl/Dönem	Bina Maliyet Endeksi	İşçilik	Malzeme	Dolar Endeksi	Yeni Konut Endeksi	TÜFE Endeksi
2011/1	100,00	100,00	100,00	100,00	100,00	100,00
2011/2	104,35	102,34	104,96	99,28	104,07	102,53
2011/3	108,04	103,03	109,56	110,13	106,37	102,69
2011/4	109,02	103,50	110,70	116,56	108,64	108,28
2012/1	110,39	105,44	111,89	113,83	112,64	110,49
2012/2	111,02	108,22	111,87	114,49	116,09	112,19
2012/3	111,13	108,94	111,80	114,30	119,05	111,98
2012/4	111,55	109,47	112,18	113,73	121,96	115,61
2013/1	113,65	112,46	114,01	113,22	124,89	118,46
2013/2	115,50	114,72	115,74	116,79	129,62	120,02
2013/3	118,19	116,05	118,85	125,02	134,06	121,29
2013/4	119,57	117,51	120,19	128,52	137,73	124,25
2014/1	126,49	122,30	127,77	140,68	142,35	127,94
2014/2	128,65	126,00	129,45	134,00	146,70	131,30
2014/3	130,75	128,10	131,55	137,28	152,90	132,49
2014/4	130,89	129,45	131,33	143,50	158,69	135,14
2015/1	133,98	133,71	134,07	156,19	163,34	137,50
2015/2	136,85	135,56	137,24	169,26	172,01	141,46