Gayrimenul sektörü son yıllarda hızlı bir şekilde büyüme performansı gösterdi. Emlak danışmanlık şirketi Knight Frank’ın yayınladığı Global House Price Index raporuna göre Türkiye, 2014’te İrlanda’dan sonra konut fiyatının en çok artış gösterdiği ülke olmuştur. 2014 yılındaki toplam fiyat artışı %14 seviyesindedir[1].

İnşaat firmalarının yetkilileri ile yapılan röportajlarda konut fiyatlarındaki artışın nedeni malzeme fiyatlarının artmasına bağlanmaktadır. Malzeme fiyatlarındaki artış ise kur etkisine bağlanmaktadır. İnşaat malzemelerinin %60-70 oranında kura duyarlı olduğu belirtilmektedir[2,3,4].

Hürriyet Emlak web sitesinde yayınlanan güncel bir analizde Ağustos 2015 verileri aşağıdaki gibi belirtilmiştir[5]:

  • İstanbul’da satılık konut m2 fiyatı ortalama 3260 TL’dir.
  • Türkiye’de satılık konut m2 fiyatı ortalama 2215 TL’dir.

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayınlanan bina maliyet cetveli konut sınıfına göre metrekare maliyetlerini belirtmektedir[6].

SINIF MALİYET (TL/m2)
  ASG. AZA. ORT.
A) LÜKS İNŞ. 1.151,53 1.292,35 1.221,94
B) 1. SINIF İNŞ. 727,22 798,97 763,10
C) 2. SINIF İNŞ. 465,73 553,21 509,47
D) 3. SINIF İNŞ. 328,60 393,02 360,81
E) BASİT 167,50 236,57 202,04

Konut maliyeti = malzeme + işçilik + arsa

Yukarıdaki veriler ışığında konut maliyetinin satış fiyatına oranı hesaplanabilir.

Kabul 1: Konut m2 satış fiyatı = 3000 TL

Kabul 2: Konut m2 maliyeti (arsa hariç) = 800 TL ( 1.sınıf )

Maliyet / Satış fiyatı = % 27

Bu oran elbette konut sınıfına, bölgeye ve birçok paremetreye göre değişkenlik gösterebilir.

İşçilik maliyeti kur etkisinden bağımsızdır. Kur etkisine duyarlı olan parametre inşaat malzeme fiyatıdır. Bu nedenle %27’lik etki işçilik maliyetleri ve kura duyarlı olmayan malzemeler ihmal edildiğinde %15 seviyesine kadar düşmektedir.

Sonuç olarak dolar kurunun %20 artması %3’lük bir etki yaratacaktır. Yani m2 fiyatı 3000 TL olan bir konutun fiyatı yaklaşık 3100 TL olacaktır.

Aşağıdaki grafik ve tabloda 2011-2015 yılları arasındaki (çeyrek dönemlik) yeni konut fiyat endeksi, bina maliyet endeksi (işçilik ve malzeme), dolar kuru endeksi, tüfe endeksi değişimleri görülmektedir[7,8,9,10]. Bu veriler ışığında aşağıdaki tespitler yapılabilmektedir:

  • İşçilik maliyeti, malzeme maliyeti ve TÜFE’de paralel bir artış meydana gelmiştir.
  • Yeni konut fiyat endeksi ise dolar kuru endeksi ile paralel bir seyir göstermiştir.
  • 2011’den 2015 yılına malzeme fiyatındaki artış %37, konut fiyatındaki artış ise %72’dir.

Sonuç olarak dolar kurundaki artış konut fiyatlarına birebir yansımıştır. Ancak, artışa neden olarak gösterilen maliyet endeksi dolar değil TÜFE oranında artış göstermiştir. Konut fiyatlarındaki bu ilave artışının bir kısmı arsa fiyatlarından kaynaklansa da önemli bir kısmı fiyatının şişirilmesinden kaynaklanmaktadır.

Not: Veriler yıl içindeki çeyrek dönem(3 aylık) ortalamalarıdır. En son veri 2015 yılının 2. çeyreğine aittir. 3. çeyrekteki %10’luk kur artışı değerlendirilmemiştir.

Yıl/Dönem Bina Maliyet Endeksi İşçilik Malzeme Dolar Endeksi Yeni Konut Endeksi TÜFE Endeksi
2011/1 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
2011/2 104,35 102,34 104,96 99,28 104,07 102,53
2011/3 108,04 103,03 109,56 110,13 106,37 102,69
2011/4 109,02 103,50 110,70 116,56 108,64 108,28
2012/1 110,39 105,44 111,89 113,83 112,64 110,49
2012/2 111,02 108,22 111,87 114,49 116,09 112,19
2012/3 111,13 108,94 111,80 114,30 119,05 111,98
2012/4 111,55 109,47 112,18 113,73 121,96 115,61
2013/1 113,65 112,46 114,01 113,22 124,89 118,46
2013/2 115,50 114,72 115,74 116,79 129,62 120,02
2013/3 118,19 116,05 118,85 125,02 134,06 121,29
2013/4 119,57 117,51 120,19 128,52 137,73 124,25
2014/1 126,49 122,30 127,77 140,68 142,35 127,94
2014/2 128,65 126,00 129,45 134,00 146,70 131,30
2014/3 130,75 128,10 131,55 137,28 152,90 132,49
2014/4 130,89 129,45 131,33 143,50 158,69 135,14
2015/1 133,98 133,71 134,07 156,19 163,34 137,50
2015/2 136,85 135,56 137,24 169,26 172,01 141,46

Kaynaklar

  1. http://www.yeniemlak.com/emlak-haberleri/turkiye-konutta-en-pahali-ikinci-ulke-oldu
  2. http://www.milliyet.com.tr/konuta-kur-zammi-geliyor/ekonomi/detay/2015016/default.htm
  3. http://www.yeniakit.com.tr/haber/dolardaki-artis-konut-fiyatlarini-da-tetikleyecek-83551.html
  4. http://www.aksam.com.tr/emlak/doviz-fiyatlari-konut-fiyatlarini-arttiracak/haber-427192
  5. http://www.hurriyetemlak.com/Emlak-Endeksi/Detayli-Analiz
  6. http://www.gib.gov.tr/fileadmin/user_upload/Tebligler/Emlak_Vergisi/64_serno_emlakvergenteb_ek.xls
  7. http://evds.tcmb.gov.tr/cgi-bin/famecgi?cgi=$ozetweb&DIL=TR&ARAVERIGRUP=bie_tykfe.db
  8. http://evds.tcmb.gov.tr/anaweb/enflasyonTR.html
  9. http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1077
  10. http://www.isyatirim.com.tr/p_exchange_avarege.aspx

 

BetonveCimento.com için Patreon üzerinden destekte bulunmak ister misiniz?

By Yasin Engin

İnş.Yük.Müh. olan Yasin Engin, lisans ve yüksek lisans eğitimini Boğaziçi Üniversitesi'nde tamamlamıştır. 16 yıldır beton ve çimento sektöründe çalışmaktadır. Web sitesindeki tüm yayınlar Yasin Engin tarafından paylaşım amacıyla hazırlanmıştır. Yayınlar kaynak gösterilerek kullanılabilmektedir. (yasin.engin@gmail.com)

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

İlginizi Çekebilir
2014 yılında toplam 74 milyon ton çimento üretimi ile Avrupa'da…
Cresta Posts Box by CP